解讀個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策調(diào)整及房產(chǎn)稅新政
???? 財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2011]12號），旨在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，就個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策作出明確。
通知強調(diào)，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）、《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)[2005]172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
通知自今日起執(zhí)行，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2009]157號）同時廢止。
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中央財經(jīng)大學(xué)財政與公共管理學(xué)院副院長劉桓介紹，新公布的通知精神并不是第一次出臺，2006年出臺的“國六條”中就已經(jīng)規(guī)定，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，但部分省市并未徹底貫徹?！按舜纬雠_的政策只是進一步強調(diào)了這項政策?！眲⒒刚f。
另據(jù)中原地產(chǎn)張大偉介紹，目前本市部分區(qū)縣二手房轉(zhuǎn)讓實行的是“同差同全”的政策，即如果營業(yè)稅按照差額繳納，個人所得稅也需同樣按照差額的 20%進行繳納；如營業(yè)稅按照全額繳納，所有稅費均需按照全額進行繳納，也就是營業(yè)稅房值全額的5.5%，個稅房值全額的1%。“在目前的二手房市場上，買房人一般都選擇全額繳納的方式繳稅，以減少個稅。”張大偉說，“而‘同差同全’政策是否能繼續(xù)執(zhí)行，目前還不明朗?！?/span>
專家表示，5年內(nèi)營業(yè)稅差額改全額對房地產(chǎn)市場并不會造成太大影響。在交易環(huán)節(jié)加征營業(yè)稅，并不能直接起到壓低房價的作用，但預(yù)計其他部委及各地方政府的落實新“國八條”政策將陸續(xù)出臺，市場調(diào)控將在年后明顯全面發(fā)力。（北京日報）
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解讀重慶市征收個人住房房產(chǎn)稅相關(guān)政策
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作為國家首批個人住房房產(chǎn)稅改革試點城市，重慶定于1月28日正式試點征收房產(chǎn)稅。
依據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》、《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》，重慶市征收個人住房房產(chǎn)稅具有以下特點：
一、本次房產(chǎn)稅試點的區(qū)域有哪些？
本次房產(chǎn)稅試點的區(qū)域為主城九區(qū)，包括渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，含北部新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。
二、本次個人住房房產(chǎn)稅試點政策的征收對象包括哪些住房？
本次個人住房房產(chǎn)稅試點政策的征收對象包括以下三類住房：
一是個人擁有的獨棟商品住宅；
二是個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房；
三是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。
新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購買時間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中心的時間為準，存量住房購買時間以辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時間為準。
三、什么是獨棟商品住宅？
獨棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開發(fā)項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。
四、在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作具體指什么？
無戶籍是指無重慶市戶籍，無企業(yè)是指在重慶市無獨資、絕對和相對控股的經(jīng)營實體，無工作是指不在重慶市的各級行政事業(yè)單位、團體，各類企業(yè)等經(jīng)營實體就業(yè)。
五、主城九區(qū)年度新建商品住房成交建筑面積均價如何計算？
主城九區(qū)年度新建商品住房成交建筑面積均價是指對主城九區(qū)全年交易的各類新建商品住房按建筑面積統(tǒng)計的平均成交價格，由國土房管部門于次年1月在其網(wǎng)站上公布。
六、上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價如何確定？
上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價，按照我市國土房管部門公布的上兩個年度新建商品住房建筑面積均價算術(shù)平均計算。
例如：2009年、2010年我市主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價分別為4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價為：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上兩年度主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價的2倍為9941元/平方米。
即： 在2011年1月28日-12月31日之間，凡購買住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面積均價在9941元/平方米（含）以上的住房均屬征收對象。
七、房產(chǎn)稅稅率是如何規(guī)定的？
本次房產(chǎn)稅稅率采取分檔稅率：一是獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%.二是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%.
八、應(yīng)稅住房免稅面積是如何規(guī)定的？
納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。
免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。
納稅人家庭擁有多套應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽囊惶讘?yīng)稅住房計算扣除免稅面積，其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應(yīng)稅住房計算扣除免稅面積。
在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。
九、扣除免稅面積以家庭為單位，如何認定家庭情況？
按《暫行辦法》規(guī)定，家庭是指由應(yīng)稅住房的納稅人和與其共同戶籍的家庭成員組成的家庭。
十、如果第一套應(yīng)稅住房不足100平方米，第二套應(yīng)稅住房是否可繼續(xù)享受抵扣其不足100平方米的面積？
不能，按《暫行辦法》規(guī)定，一個家庭只能享受一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。
十一、應(yīng)納稅額的計算方式是什么？
應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率
其中：應(yīng)稅建筑面積=建筑面積－免稅面積
舉例：
1、存量獨棟商品住宅應(yīng)納稅額計算。假設(shè)某家庭擁有的第一套存量獨棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價為16000元/平方米，其納稅額為：
?。?00-180）×16000×1%=35200元
2、新購高檔住房納稅額計算。假設(shè)某家庭在2011年1月28日-12月31日之間，新購了一套符合扣除免稅面積的應(yīng)稅住房，其建筑面積為180平方米，交易單價為10000元/平方米，其納稅額為：
?。?80-100）×10000×0.5%=4000元。
3、應(yīng)稅普通住房納稅額計算。假設(shè)在2011年1月28日-12月31日之間的應(yīng)稅普通住房建筑面積為80平方米，交易單價為7000元/平方米，其納稅額為：
80×7000×0.5%=2800元
十二、應(yīng)稅住房納稅在以后年度征稅時或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后是否重新確定計稅依據(jù)？
應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。
應(yīng)稅獨棟商品住宅和新購高檔住房在以后年度納稅或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其計稅交易價和稅率不變，仍按首次確定的計稅交易價和稅率計算應(yīng)納稅額。
在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓后，仍屬征稅對象的，根據(jù)新的交易價確定稅率并計算應(yīng)納稅額。
十三、應(yīng)稅住房什么時間開始計稅？
個人住房房產(chǎn)稅的計稅時間從取得應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)的次月起。稅款按年計征，不足一年的按月計算應(yīng)納稅額。
十四、個人房產(chǎn)稅繳納時間及地點是如何規(guī)定的？
個人住房房產(chǎn)稅按年征收，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申報繳納。應(yīng)稅住房轉(zhuǎn)讓的，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時一并征收當(dāng)年個人住房房產(chǎn)稅。
個人住房房產(chǎn)稅的納稅地點為住房所在地。納稅人有多處應(yīng)稅房產(chǎn)，且又不在同一地方的，應(yīng)按住房的坐落地點，分別向住房所在地的地方稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
十五、新購新建商品住房為裝修房的，這部分價值是否扣除？
新購新建商品住房為裝修房的，這部分價值在計稅時予以核定扣除。
十六、哪些應(yīng)稅住房不予扣除免稅面積？
1、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房不予扣除。
2、納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應(yīng)稅住房不予扣除。